Der Handelskrieg verschärft sich, wo steht Europa?

Tags: Christian Buntrock Meinung Analyse Immobilien Mietpreisbremse Handelsstreit Zölle Eutopa Cina USA Solvecon Invest GmbH Forex-Report 18.09.2018

von Christian Buntrock

Die USA werden ab dem 24. September Zölle in Höhe von 10% auf chinesische Güter im Wert von 200 Mrd. USD erheben. Die Zollhöhe soll in Abhängigkeit von dem Verhandlungsfortgang mit China verdoppelt werden. Im Falle von Vergeltungszöllen sollen weitere Zölle auf ein Handelsvolumen von 267 Mrd. USD erhoben werden. Damit hat US-Präsident Trump wie zuvor angekündigt die Zollpolitik gegenüber China verschärft. Die chinesische Seite will zu "einem angemessenen Zeitpunkt" auf die Zölle reagieren.

Mit den Zöllen bleibt US-Präsident Trump seiner Linie treu und geht weiter auf Eskalationskurs gegen China und die restliche Welt. Über die Auswirkungen dieser merkantilistisch geprägten Politik haben wir an dieser Stelle bereits ausführlich berichtet. Festzuhalten bleibt, dass die USA mit ihrer Politik Dritte in neue Allianzen zwingen, die sich sonst nicht in so fester Form gebildet hätten. 

Ein Ausdruck dessen ist enge militärische Zusammenarbeit zwischen Russland, China und auch der Mongolei die beispielsweile im Manöver "Wostok" in Sibirien ihren Ausdruck findet. Während die USA versuchen, China im Handelskrieg in die Knie zu zwingen, sollte Europa sich überlegen, wo es steht. Trump hat nach den Gesprächen mit dem Präsidenten der Europäischen Kommission Jean-Claude Junker wieder aufgezeigt, was sein Wort wert ist. Europa kann dem Umgang der USA mit China als Blaupause für die die kommenden Verhandlungen sehen. 

Besteht wirklich eine Wertegemeinschaft mit den uns als "Feind" bezeichnenden USA? Ist die Osteuropapolitik der USA wirklich auch in unserem Interesse? 

Den Verlauf des Handelsstreits abzuwarten, und zu hoffen, dass man am Ende nicht betroffen ist, wäre kurzsichtig. Europa wird sich neue Verbündete suchen müssen. 

Verbündete haben auch die Mieter aufgrund der Mietsteigerungen in der deutschen Politik gefunden. So hat zu Beginn des Monats das Bundeskabinett Änderungen an der Mietpreisbremse beschlossen. 

Die bisherige aus 2015 stammende Regelung sieht vor, dass bei Neuvermietungen die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 10% überschritten werden darf. Damit soll der Anstieg der Mieten insbesondere in den Ballungszentren verlangsamt werden. Verschärft werden sollen die Auskunftspflichten des Vermieters, der schon vor Vertragsabschluss mitteilen muss, ob er sich auf Ausnahmen bei der Mietpreisbremse berufen will. 

Jetzt stellt sich bei einem Markteingriff wie der Mietpreisbremse die Frage, ob erstens überhaupt ein Marktversagen vorliegt und zweitens ein Eingriff des Staates die Lage langfristig verbessern wird. 

Betrachten wir die Immobilienpreise und die Mietpreisentwicklung in Deutschland sind hohe Preisanstiege in den letzten Jahren zu verzeichnen gewesen. Aber liegt deshalb ein Marktversagen auf dem Immobilienmarkt vor? 

Die Gründe für die Preissteigerungen am Immobilienmarkt in den letzten Jahren lassen sich auf der Nachfrageseite auf die demografische Entwicklung und den weiteren Drang in die Großstädte sowie die EZB-Politik zurückführen.

Auch wenn die demografische Entwicklung zwar rückläufig ist, ist in den nächsten Jahren weiter mit einer steigenden Haushaltszahl in Deutschland zu rechnen. Damit steigt die Pro-Kopf Nachfrage pro qm weiter an. Die Gründe liegen an der steigenden Zahl von Singlehaushalten und dem Anstieg an Seniorenhaushalten, die nach dem Auszug der Kinder eine größere Fläche pro Kopf nutzen.

Die Nachfrage in vielen Großstädten steigt durch die Wirtschaftskraft dieser regionalen Cluster. Das Angebot in den Großstädten lässt sich nur unter hohen Kosten erhöhen, da die Flächen begrenzt sind. Wenn die Nachfrage ansteigt, dass Angebot aber nicht reagibel ist, steigen die Preise sprunghaft an und zeigen Knappheit an.

Am Immobilienmarkt kommt hinzu, dass dieser auch eine Assetklasse für Investoren ist. Da die Renditen am Anleihemarkt durch die EZB bewusst künstlich gedrückt worden, suchen Investoren nach alternativen Anlagemöglichkeiten. Auch dieser Einflussfaktor ist signifikant.

Die Zinssenkungspolitik hat aber noch eine Auswirkung: Je niedriger die Renditen auf dem Anleihemarkt sind, desto niedriger ist der Zinsfuß für die Immobilienbewertung, desto höher der Immobilienpreis.

Vor diesem Hintergrund zurück zu unserer Frage, ob ein Markversagen vorliegt. Ein Marktversagen liegt regelmäßig dann vor, wenn Märkte auf Grund externer Effekte zusammenbrechen oder Markteilnehmer eine hohe Preissetzungsmacht haben. Dies ist regelmäßig in Monopolen oder Oligopolen der Fall, bei wettbewerbsbeschränkendem Verhalten von Marktteilnehmern, aber auch wenn die Verfügungsrechte über Güter nicht ausreichend geregelt sind. Ein Marktversagen im Immobilienmarkt ist nur schwerlich zu erkennen. 

Es findet Handel statt, Angebot und Nachfrage treffen sich regelmäßig zu einem hohen Gleichgewichtspreis. Die Preise zeigen schlicht eine steigende Nachfrage bei gleichbleibendem Angebot mit einem unschönen Ergebnis an: Familien mit schwachem/ mittlerem Einkommen und junge Menschen in der Ausbildung können sich nur schwerlich Wohnflächen in Großstädten leisten. In den Gebieten, wo einzelne Immobiliengesellschaften große Bestände an Immobilien aufgekauft haben, so dass eine Oligopolsituation entsteht, mag es aber bereits zu Marktversagen kommen. 

Auch an dieser Stelle müssen wir im Sinne von Aristoteles konstatieren: Die Strukturen bestimmen Lebensläufe, so werden Familienplanungen verschoben, die Vermögensschere zwischen Jung und Alt weitet sich aus und Umut über die Situation entsteht. "Schuld" hat aber nicht der Immobilienmarkt, sondern die oben genannten Effekte. 

Werden die Strukturen durch die Mietpreisbremse verbessert? Gibt es durch sie am Ende mehr Wohnungen? Durch die Mietpreisbremse werden zunächst die Transaktionskosten im Markt erhöht. Insbesondere für kleine nicht professionelle Vermieter steigt das Rechtsrisiko bei einer Vermietung. 

Für große professionelle Vermieter steigen die Kosten durch Degressionseffekte hingegen nur marginal. Für alle Marktteilnehmer sinkt aber die zu erwartende Rendite von Bestandsobjekten, da das Preisrisiko nach unten immer noch besteht, die Chance auf höhere Preise aber gedeckelt wurde. Neubauten sind positiverweise von der Regelung ausgenommen worden. 

Kurzfristig ist grade das Senken der Renditen ein erwünschter Effekt, mittelfristig werden dadurch trotzdem Bauinvestitionen grade im Bereich günstiger Wohnungen gehemmt. Die Mietpreisbremse wirkt wie eine plötzlich eingeführte Steuer auf Erträge. Diese werden ab einer bestimmten Höhe gekappt. Damit müssen sich Investoren die Fragen stellen, ab wann sie auch bei der Investition in Neubauten von neuen Regelungen betroffen sein könnten. Das werden sie weniger im margenträchtigen Hochpreisgeschäft, als im Bereich günstiger Wohnimmobilien. 

Folglich wird nach der Gesetzesänderung ceteris paribus das Immobilienangebot im Vergleich zu Lage vor dem Gesetz eher verringert als erhöht bei zugleich gestiegenen Transaktionskosten. Die Situation derjenigen, den geholfen werden soll, wird vermutlich langfristig eher verschlechtert, kurzfristig aber verbessert.

Die Aufgabe des Staates wäre es grade Strukturen zu schaffen, in denen sich das Angebot ausweitet: Also mehr Flächen zu schaffen, Genehmigungsverfahren zu vereinfachen und Auflagen zu reduzieren. Ebenso sollte frühzeitig eine Oligopolstellung großer Immobilienfirmen verhindert werden. Eine Maßnahme gegen dieses kommende Problem wäre die Senkung der Grunderwerbssteuer für die Eigennutzung, bei gleichzeitiger Erhöhung der Steuer für große Immobiliengesellschaften. Nimmt man Neubauten von der Steuererhöhung aus, gäbe es zugleich einen weiteren Anreiz für eine Angebotsausweitung. 

Die bisherige Regelung fällt leider in den Bereich: Das Gegenteil von gut ist gut gemeint!

Zusammenfassend ergibt sich ein Szenario, das den Euro gegenüber dem USD favorisiert. Ein Unterschreiten der Unterstützungszone bei 1.1270 - 1.1300 neutralisiert den positiven Bias des Euros.

Viel Erfolg!

© Christian Buntrock

Solvecon Invest GmbH

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